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四会市人民政府关于印发《四会市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作实施细则》的通知

发布日期:2022-01-11 20:35:37   来源:四会市人民政府    【字体:  】      
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四会市人民政府文件

四府规〔2021〕7号

  

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各镇人民政府、街道办事处,市有关部门:

  《四会市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作实施细则》已经十七届市政府第2次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题,请径向市资源局反映。


四会市人民政府

2021年12月31日


四会市“房地一体”农村宅基地和集体建设

用地确权登记发证工作实施细则


第一章  总则


  第一条  为推进全市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作,明晰农村集体资产产权,维护农民合法权益,实践乡村振兴计划,根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》和《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》等有关文件精神,结合我市实际,制订本细则。

  第二条  本细则所称“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记,是指市人民政府以“总登记”方式,对本行政区域内符合发证条件的农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书。

  第三条  本细则所称“农村宅基地”,是指村民依法用于建造住宅及其附属设施的农村集体建设用地。农村集体经济组织成员对其依法占有、使用的宅基地享有使用权,农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

  本细则所称“地上房屋”,是指地上永久存续的、结构完整的主要房屋,不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。

  第四条  宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记坚持“依法依规、尊重历史、为民利民”的原则。已分别合法颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”原则登记颁发不动产权证书的,遵循“不变不换”的原则,原证书仍合法有效。

  第五条  历史文化保护镇、风景名胜镇、旅游规划镇等重点管控镇范围内的宅基地建房要求应当符合相关规定。


第二章  确权登记范围


  第六条  本次“总登记”方式确权登记范围包括全市集体所有土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地和集体建设用地及地上主要房屋,对于集体建设用地上无建筑物的空地,符合登记条件的,也纳入本次登记范围。

  第七条  集体所有土地上开发的商品住房(小产权房)、占用耕地建房(以四会市最新土地利用现状数据为准)、占用永久基本农田建房、城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋、已立案查处的违法用地及地上房屋以及空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地等,原则上只开展调查,一律不予确权登记。

  已纳入重点项目并已实施征拆范围、“拆旧复垦”项目实施范围、已被集体收回土地使用权的“三清三拆”及村庄整治范围的宅基地和集体建设用地及地上房屋,除不得确权登记外,还应注销土地登记、房屋登记及收回证书。


第三章  确权登记主体


  第八条  农村宅基地使用权及地上房屋所有权主体资格

  (一)农村宅基地使用权及地上房屋所有权申请确权登记发证主体原则上为本农村集体经济组织成员。

  有下列情形之一且经该农村集体经济组织认定的,也可按规定申请登记发证:

  1.原农村集体经济组织成员合法取得宅基地使用权或房屋所有权,因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的;

  2.非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的,在退出原宅基地并注销登记后,依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

  3.已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员、非本农村集体经济组织成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的。

  4.非本农村集体经济组织成员(含华侨及港澳台同胞)在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及房屋所有权且其权属未发生变化的。

  (二)农村宅基地使用权应按照“一户一宅”要求确权登记到户,原则上以公安部门户籍登记的“户”为单位申请。

  1.“一户多宅”的可通过“分户”申请确权登记,即本细则实施时经该农村集体经济组织确认,其家庭子女已满18 周岁,每名成年(满18 周岁)子女均可单独认定为一户,并按规定申请确权登记一处宅基地。未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。

  2.因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋所有权的权利人不一致的,经农村集体经济组织、村委会认定或提供调解协商证明材料,明确宅基地使用权和房屋所有权确权登记的权利主体。

  3.农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上;农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织,取得新家庭宅基地使用权的,应予以确权登记,同时不动产登记部门应根据原不动产所在地的村集体经济组织或村民委员会依法收回的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权。

  4.两户或两户以上共同使用宅基地合建房屋,权利人经过协商能够确定权属范围的,按协商确定的界线单独确权登记。不能确定界线范围的,按共同共有予以确权登记。

  第九条  集体建设用地使用权及地上房屋所有权主体资格

  集体建设用地使用权及地上房屋所有权申请确权登记发证的主体应符合下列情形之一:

  (一)经批准使用集体土地兴办乡(镇)村公益事业和公共设施的乡(镇)村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会。

  (二)经批准使用集体土地兴办各类工商企业(包括国有、集体、私营企业、个体工商户、外商投资企业、股份制企业、联营企业等)的主体。

  (三)经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体。

  (四)相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权主体。


第四章  确权登记原则


  第十条  确权登记适用指标

  (一)面积适用标准

  根据《中华人民共和国土地管理法》《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《印发〈四会市新增建设用地管理试行办法〉的通知》等法律法规及相关文件,本市行政区域内按照不同镇、街道来区分宅基地面积标准,具体如下:

  1.东城街道、城中街道、贞山街道(原邓村镇范围除外)和大沙镇区域内80(含本数)平方米以下;

  2.贞山街道(原邓村镇)、龙甫镇、罗源镇、迳口镇、石狗镇、黄田镇、下茆镇、江谷镇、地豆镇和威整镇区域内120(含本数)平方米以下。

  (二)适用政策时间节点

  本细则中,宅基地地上房屋适用政策的时间节点均按地上房屋建成(竣工)日期计算,扩建、翻建的房屋按扩建、翻建完成日期计算。

  第十一条  有合法的宅基地使用权来源材料的处理原则

  (一)已办理了宅基地使用权登记或房屋所有权登记的,按以下原则办理:

  1.地上未建房屋但已颁发《不动产权证书》的无需换证;已办理旧版土地使用证的,核实确切位置并经村集体重新确认后办理换证登记。

  2.地上已建房屋(房屋已经规划审批)且办理了旧版土地使用证或《不动产权证书》但房屋未进行登记的,按照房地主体一致原则补充测绘后予以确权登记。

  3.有土地使用权证或房屋所有权证而无登记档案或与登记档案不符的:

  (1)地上已建房屋(房屋已办理登记或已经规划审批)的,应补充调查测绘后按照房地主体一致原则予以确权登记。

  (2)有土地使用权证而地上未建房屋的,以登记档案或由村集体重新确认后予以登记。

  (3)有房屋所有权证而房屋因各种原因已灭失的,应予以注销登记及收回证书。

  (二)有合法的宅基地使用权来源材料,地上房屋已经竣工但未办理房屋规划审批手续的,根据地上房屋建成日期(已扩建、翻建的房屋按扩建、翻建完成日期计算),按以下原则办理:

  1.房屋建成日期在1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前的,原则上按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。如宅基地实际使用面积超出权属来源确定面积,且实际使用面积不超过本细则第十条规定的面积标准,经农村集体经济组织同意,对超出面积部分依规定补办用地审批手续后,按宅基地实际使用面积予以确权登记;如宅基地实际使用面积超过本细则第十条规定的面积标准,按照权属来源确定面积登记,超出部分在登记簿和权属证书附记栏中注明。

  2.房屋建成日期在1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后的,宅基地原则上按权属来源确定的使用面积予以确权登记,地上房屋需依程序补办房屋规划审批手续后按批准面积予以确权登记。如宅基地实际使用面积超出权属来源确定面积,且实际使用面积不超过本细则第十条规定的面积标准,经农村集体经济组织同意,对超出部分依规定补办用地审批手续后,按宅基地实际使用面积予以确权登记;如宅基地实际使用面积超过本细则第十条规定的面积标准,按照权属来源确定面积登记,超出部分在登记簿和权属证书附记栏中注明。

  第十二条  无合法的宅基地使用权来源材料的处理原则

  无合法的宅基地使用权来源材料,地上房屋已经竣工的,根据地上房屋建成日期(已扩建、翻建的房屋按扩建、翻建完成日期计算),按以下原则办理:

  (一)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅基地且至今未扩大用地面积的,无论是否超过规定面积标准,由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30 天无异议,经镇人民政府(街道办事处)审核后,均按照实际使用面积予以确权登记。

  (二)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地且至今未扩大用地面积的,由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30 天无异议,经镇人民政府(街道办事处)审核后,按审核确认的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分,在登记簿和权属证书附记栏中注明。

  (三)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止,农村村民未经批准建房占用的宅基地且至今未扩大用地面积的,符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30 天无异议的,按规定补办用地审批手续,根据批准面积确定宅基地使用权面积,房屋按照实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分,在登记簿和权属证书附记栏中注明。

  (四)1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后,农村村民未经批准建房占用的宅基地,符合建房资格且经农村集体经济组织和村(居)民委员会同意并公告30天无异议的,按规定补办用地审批手续,根据批准的面积确定宅基地使用权面积,予以确权登记;对批准的宅基地使用权范围的房屋,未办理房屋规划审批手续的,依程序补办房屋规划审批手续后,按照批准的建筑面积确定房屋所有权。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过审批确认的部分,在登记簿和权属证书附记栏中注明。

  第十三条  集体建设用地及地上房屋确权登记确权登记

  集体建设用地使用权确权登记按下列规定办理:

  (一)使用集体土地兴办乡(镇)村公益事业和公共设施,且地上房屋建成日期在1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前的,经镇人民政府(街道办事处)审核后,可依法对集体建设用地使用权予以登记。

  (二)使用集体土地兴办乡(镇)村公益事业和公共设施,且地上房屋建成日期在1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后的,应当查明土地历史使用情况和现状,认定属于合法使用的,经所在村集体经济组织或村(居)民委员会同意,公告30 天无异议后,经镇人民政府(街道办事处)审核,报四会市人民政府批准,可依法对集体建设用地使用权予以登记。

  (三)乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体建设用地,应当依据用地批准文件进行登记。

  (四)集体建设用地的地上房屋,能提供规划施工报建验收、房屋安全验收等材料的进行“房地一体”登记。如不能提供上述材料,地上房屋只造册不予登记。

  第十四条  华侨(港澳台同胞)在农村的宅基地确权登记按照《关于切实维护华侨在农村的宅基地权益的若干意见》(粤侨办〔2011〕3号)有关规定办理。

  第十五条  对于历史原因登记为仓库、手工业作坊等用途但实为宅基地,且该宗宅基地面积不超过本细则第十条规定的面积标准的,依权利人申请可按宅基地用途办理登记。面积超过本细则第十条规定的面积标准的整体按仓储用地用途办理登记。

  第十六条  变更或转移登记

  对出现以下情况之一的,需进行变更或转移登记:

  (一)因交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的,由农村集体经济组织或村(居)委会出具证明或提供调解协商证明材料,明确房地统一登记的权利主体后予以登记。

  (二)宅基地使用权人及房屋所有权人死亡的,应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议(由村(居)委会见证)、被继承人的亲属关系等材料办理不动产非公证手续,也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书,办理转移登记;如法定继承人同属一户或未建房屋的,可以由现户主申请办理变更登记。

  (三)实际使用的宅基地位置、形状较原登记信息发生明显变化的,查明土地历史使用情况和现状后,由村委会出具证明并公告30天无异议,经所属镇人民政府(街道办事处)审核后,确属登记错误的,依程序办理更正登记;属用地范围调整的,提供相关用地调整批准文件后,经审核通过后依程序办理变更登记,无法提供相关批准文件的,按有关规定处理后,完善相关用地及规划手续,按土地批准使用面积及房屋批准面积予以变更登记。

  (四)原批准用地范围与公共巷道重叠的,按房屋实际占地面积确权登记。

  (五)原批准用地范围显示相邻方用地界线重叠的,协商一致后办理变更登记。

  (六)涉及用地分割、合并占用空闲地并已建成的,提供相关用地批准文件及规划审批资料,按土地和房屋批准面积予以变更登记;无法提供用地批准文件和规划审批资料的,按有关规定处理后,完善相关用地及规划手续,按土地批准使用面积及房屋批准面积予以变更登记。

  第十七条  不予登记和依职权更正、注销登记的情形

  (一)有下列情形之一的,农村宅基地及地上房屋可造册不予登记:

  1.地上房屋为简易房、棚房、农具房、圈舍、独立厕所等临时性建筑物和构筑物;

  2.空闲地或地上房屋已坍塌、荒废、无法居住的;

  3.在集体所有土地上开发的商品住房;

  4.土地和房屋权属存在争议的;

  5.因买卖致使宅基地和地上房屋权利人不一致的;

  6.不符合村庄规划的;

  7.违法占用农用地(特别是耕地、基本农田)的;

  8.严重影响城乡规划的;

  9.农村宅基地所在农村集体经济组织认定存在危害公共安全、有损公共利益的用地行为的;

  10.未按要求提供相关登记资料的;

  11.市政府通告发布之后,房屋存在非法抢建、加建行为的;

  12.法律、行政法规规定不予确权登记的其他情形。

  13.城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的,一律不予确权登记。

  (二)颁证后发现有以下情形之一的,经核查情况属实的,不动产登记机构可依职权予以更正或注销登记:

  1.权利人或利害关系人对确权登记有异议的;

  2.发现确权登记错误的;

  3.提供虚假材料骗取登记的;

  4.与《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规相抵触的。


第五章  确权登记程序


  第十八条  以四会市人民政府名义在四会市范围内发布宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权“总登记”公告,明确总登记范围、时限、条件等要求,并通过市人民政府门户网站、媒体、镇街、村组张贴等方式向社会公告。

  第十九条  四会市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作应依照下列程序进行:

  (一)准备工作。市自然资源局牵头,组织测绘单位、监理单位统一制定相关表格,建立完善市自然资源局、自然资源所、镇街、村组、测绘单位、监理单位之间的沟通协调机制。

  镇街、村(居)委会、农村集体经济组织同步通知各用地用房单位和个人需提前准备下列材料:

  1.已取得的宅基地使用权证书或土地权属来源证明材料(农村地籍调查已提交且无变化的无需提供);

  2.因继承房屋占用农村宅基地的应提交继承相关资料;

  3.个人身份证或户籍证明,单位法人机构代码证或营业执照,法定代表人、负责人身份证明书(农村地籍调查已提交且无变化的无需提供);

  4.指界委托书;

  5.申请委托书、受托人身份证明;

  6.村镇(庄)规划审批手续;

  7.其他证明。

  (二)权籍申请与调查。市自然资源局牵头,组织测绘单位、技术单位到现场开展外业调查;村(居)委会、农村集体经济组织配合测绘单位、技术单位开展工作,包括核实宗地的权属情况、召集权利人实地指界,收集身份证明及相关申请资料,填写《不动产调查登记申请表》等;测绘单位、技术单位按有关技术方案、不动产测量成果报告进行地籍调查、房屋调查,并制作相关图件。

  本次“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查工作,严格遵照《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南》相关规定执行。

  在“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作期间内,选取全解析法确定土地宗地图及房屋测量图。

  实地调查农村宅基地和农村集体建设用地地上建筑物和构筑物的产权状况,结合地籍测量一并开展房屋测量。依据实地丈量的房屋边长计算房屋占地面积,按照《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)的规定,结合房屋层数计算房屋建筑面积。

  (三)权籍初步审查。指界完成后,农村集体经济组织和村(居)委会按照登记原则对申请材料进行初步审查并出具相关证明,并在不动产所在地的农村集体经济组织公示30个自然日无异议后,将申请材料提交给镇人民政府(街道办事处)。

  (四)权籍审核审批。镇人民政府(街道办事处)按照登记原则对申请材料进行审查审批,出具审核审批意见后,向市自然资源局提交;需市人民政府审批的,提交给市人民政府批准。镇人民政府(街道办事处)将审核(审批)意见提交给市不动产登记机构。

  (五)公告及登记颁证。不动产登记机构对不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容以列表形式在政府门户网站进行公告,公告期为15个工作日(公告所需时间不计算在登记办理期限内)。公告无异议且经权利人签字确认后,不动产登记机构对申请材料进行审核,符合登记条件的予以确权登记并颁发不动产权证书;不符合登记条件的以组级集体经济组织为单位统一出具不给予登记情况说明。涉及设立抵押权、地役权或者办理预告登记、异议登记的,依法颁发不动产登记证明。

  如公告期间有异议的,由异议人提供书面异议材料,各镇(街道)应联合有关部门调查异议事宜,如异议成立的,则应中止确权登记程序,并向申请人发出异议告知书,待异议消除后再进入登记程序。

  第二十条  本次“房地一体”确权登记发证的权籍调查经费、证书工本费等相关经费统一由政府承担,不得向单位和个人收取任何费用。

  第二十一条  宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋所有权存在争议的,由当事人协商解决;协商不成的由镇人民政府(街道办事处)组织相关部门调处,待权属明晰后再予以确权登记。


第六章  职责与分工


  第二十二条  各有关部门和镇(街道)要高度重视“房地一体”确权登记工作,认真履职尽责,密切沟通协调,按照相关部署和要求,选派业务精、能力强的人员参与农村“房地一体”确权登记工作。相关职能部门和各镇(街道)主要职责如下:

  市自然资源局:负责统筹宅基地和集体建设用地及地上房屋基础资料收集、权籍调查、规划审核等工作,指导登记发证工作;

  各镇(街道)人民政府(办事处):负责做好权属界址等相关争议调处工作,做好宣传动员组织工作,协助做好本辖区内农村不动产权属来源的审核(审批)、登记主体确认等工作;

  市农业农村局:负责指导农村宅基地的分配、使用工作;

  市公安局:负责核实、出具申请人户籍信息资料;

  市财政局:负责本项目工作经费的落实支付;

  市信访局:负责协调有关单位处理涉确权登记信访问题工作;

  市住建局:负责指导新建房屋建设等工作;

  市文广旅体局:负责做好宣传工作;

  市不动产登记中心:负责登记发证、档案管理工作;

  其他各相关部门:按照各自职责配合做好本职工作。

  第二十三条  村(居)委会和农村集体经济组织须认真完成村级审查工作,及时收集和提交申请材料,不得无故推诿、拖延。对于审查不及时、不到位的,镇人民政府(街道办事处)应责令其及时改正。


第七章  附则


  第二十四条  本细则自印发之日起30日后施行,在与上级方针政策不冲突情况下,有效期3年。

  第二十五条  本细则由四会市“房地一体”农村不动产登记发证工作领导小组办公室负责解释。

  


  相关政策解读:一图读懂《四会市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作实施细则》


  公开方式:主动公开


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